Epäoikeudenmukainen, huonosti kohdennettu tulonsiirto, syrjäyttää vapaarahoitteista rakentamista – listasimme sosiaalisen asuntotuotannon ongelmat Tulonsiirrot voidaan toteuttaa joko suorana rahallisena tukena asujille tai valikoimalla asukkaat markkinahintaa alemmalla vuokralla tai hinnalla tarjottaviin asuntoihin. Kuvan esimerkin vuokralainen A asuu sosiaalisesti tuetussa vuokra-asunnossa markkinahintaa alemmalla vuokralla. Tämä on mahdollista, koska rakennuskustannuksia alentavat ensinnäkin ARA:n myöntämät korkotuet ja lainatakaukset. Toiseksi hintaa alentaa markkinahintaa alempaan hintaan myyty tai vuokrattu tontti. Lisäksi vuokralainen A saa Kelalta yleistä asumistukea ja toimeentulotukea asumiskustannuksiin. Työn perässä kaupunkiin muuttava vuokralainen B joutuu maksamaan asumisestaan täyden hinnan vapailla markkinoilla. Koska osa kaupungin asunnoista on varattu sosiaalisesesti tuettuun vuokra-asumiseen, se vähentää vapaiden markkinoiden vuokra-asuntojen hintaa ja nostaa entisestään vuokraa, jota kaupunkiin työn perässä muuttavan on maksettava.
Analyysit

Epäoikeudenmukainen, huonosti kohdennettu tulonsiirto, syrjäyttää vapaarahoitteista rakentamista – listasimme sosiaalisen asuntotuotannon ongelmat

Sosiaalinen asuntotuotanto ei ole ratkaisu asumisen hintaan. Pohjimmiltaan se on vain huonosti kohdennettu tulonsiirto, joka syrjäyttää vapaarahoitteisten asuntojen rakentamista. Listasimme sosiaalisen asuntotuotannon suurimmat ongelmat. Lisää aiheesta ekonomisti Roger Wessmanin kirjoittamasta EVA Analyysista Asuntoja ahkerille.

1. Kohtuuhintaiset vuokra-asunnot ovat huonosti kohdennettu tulonsiirto

Tulonsiirrot asujille voidaan toteuttaa joko suorana rahallisena tukena asujille tai valikoimalla asukkaat markkinahintaa alemmalla vuokralla tai hinnalla tarjottaviin asuntoihin. Suomessa sosiaalista asuntotuotantoa tukee Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA, joka on ympäristöministeriön alainen virasto.

ARA-asuntojen saama tuki on asumistuen tapaan pelkkä tulonsiirto, jos kokonaisasuntojen määrä pysyy vakiona. Tulonsiirto maksetaan tässä tapauksessa vuokranantajan kautta ja se välittyy vuokralaiselle alemman vuokran muodossa. Vaikutukset olisivat myös täysin samankaltaiset, jos maksetun tuen määrä olisi sama ja kohdistuisi samoille henkilöille.

Oletetaan, että jollekin tontille rakennetaan vaihtoehtoisesti joko tuettuja ARA-asuntoja tai vapaarahoitteisia asuntoja. Kaava määrittää rakennettavien asuntojen määrän, joten päätös vaikuttaa vain ARA-asuntojen osuuteen, ei asuntojen kokonaismäärään. Kysymys on ainoastaan siitä, vuokrataanko asunnot vapailla markkinoilla korkeammilla vuokrilla vai ARA-asuntoina alemmalla vuokralla.

Kaupungin vuokra-asunnossa asuva pienituloinen nostaa keskimäärin jopa hivenen enemmän asumistukea kuin yksityisessä vuokra-asunnossa asuva pienituloinen.

Jotta rakennuttaja houkuteltaisiin rakentamaan alle markkinatason vuokrattavia ARA-asuntoja, tuen pitäisi vähintään korvata menetetty vuokratuotto. Tuki voi esimerkiksi tulla siitä, että kaupunki myy tai vuokraa tontin alle markkinahinnan. Tämäkin on tulonsiirto, koska myymällä tontin halvalla kaupunki menettää tuloja, joita voitaisiin käyttää muiden palveluiden kehittämiseen tai verojen alentamiseen. ARA-asuntojen vuokra ei siis yhteiskunnan näkökulmasta kokonaisuudessaan ole yhtään sen alempi. Lainatakauksen tai
korkotuen muodossa valtio ottaa maksettavaksi osan rahoituksesta. Osa vuokrasta vain maksetaan vuokranantajalle julkisen tuen muodossa.

Muiden tulonsiirtojen tapaan tämä voi parantaa joidenkin vuokralaisten asumismahdollisuuksia. Joku toinen kotitalous jää kuitenkin vääjäämättä vaille asuntoa, kun halvemmat ARA-vuokrat mahdollistavat jollekulle pääkaupunkiseudulla asumisen, eikä asuntojen kokonaismäärä oletuksen mukaan muutu. Kiristynyt kilpailu muista vuokra-asunnoista lisää painetta vuokrien nousuun.

Kohtuuhintaiset asunnot eivät ole halpa keino tukea asumista. Kaupungin vuokra-asunnossa
asuvan pientuloisen kotitalouden saama vuotuinen vuokra-alennus on kolmanneksen suurempi kuin yksityisessä vuokra-asunnossa asuvan saama keskimääräinen asumistuki. Tuetussa vuokra-asunnossa asuva on lisäksi edelleen oikeutettu asumistukeen. Kaupungin vuokra-asunnossa asuva pienituloinen nostaa keskimäärin jopa hivenen enemmän asumistukea kuin yksityisessä vuokra-asunnossa asuva pienituloinen. Hän saa siten yhteensä keskimäärin yli tuplasti enemmän tukea kuin yksityisessä vuokra-asunnossa asuva.

2. Sosiaalisella asuntotuotannolla on syrjäytysvaikutus

Kohtuuhintaisten asuntojen rakentamiseen myönnetyllä tuella voi kuitenkin olla kokonaisuudessaan markkinavuokria alentava vaikutus, jos asuntoja rakennetaan tukien vuoksi enemmän kuin olisi rakennettu ilman tukia. Keskeinen kysymys on, missä määrin tuettujen asuntojen rakentaminen lisää kokonaisrakentamista ja miltä osin se vain korvaa muuta rakentamista.

Tonttimaan niukkuus on keskeinen syy, miksi ARA-rakentaminen syrjäyttää vapaarahoitteista rakentamista.

Valtioneuvoston teettämän tutkimuksen mukaan yksi korkotuella rakennettu asunto on Suomessa kasvattanut asuntokantaa 0,6:lla ja siten vähentänyt vapaarahoitteisten asuntojen rakentamista 0,4:llä. Tämä siis tarkoittaa, että tuettu rakentaminen ei todellisuudessa lisää asuntokantaa yhtä paljon kuin rakennetaan, koska samanaikaisesti se syrjäyttää vapaarahoitteisten asuntojen rakentamista. Yksi tuettu vuokra-asuntotalo ei siis todellisuudessa lisää asuntoja kuin 60 prosentilla rakennettujen asuntojen määrästä.

Tuetun rakentamisen syrjäytysvaikutus vaihtelee tutkimuksen perusteella kuitenkin kuntien välillä ja suhdannetilanteen mukaan. Tonttimaan niukkuus on keskeinen syy, miksi ARA-rakentaminen syrjäyttää vapaarahoitteista rakentamista. ARA-asuntojen rakentamiseen käytettyä tonttia ei voi käyttää enää vapaarahoitteisten asuntojen rakentamiseen.

Pääkaupunkiseudulla keskeinen asuntorakentamista rajoittava tekijä on tällä hetkellä tonttien pula. Tuotannon kasvua ei voi kiihdyttää lisäämällä ARA-rakentamista, koska vastaavasti vähemmän tontteja jää silloin muille rakentajille.

Tonttien rajoite koskee erityisesti Helsingin ydinkeskustaa. Tämä on myös se alue, johon asuntojen hintojen nousupaineet ovat keskittyneet. Helsingin laitakaupungilla asuntohintojen nousu on pysynyt selkeästi vaisumpana.

Silloinkaan, kun ARA-rahoitus kiihdyttää rakentamista, ero asumistukeen ei välttämättä ole kovinkaan suuri. Asumistukien voidaan olettaa kasvattavan rakentamista suurin piirtein samalla tavalla kuin tuetun rakentamisen, jos kaavoitetun tonttimaan määrä ei ole rakentamista rajoittava tekijä. Asumistuki nostaa vuokra-asuntojen kysyntää ja kannustaa siten rakentamaan vuokra-asuntoja aivan samalla tavalla kuin ARA-asuntoihin kohdistetut tuet.

Peräti viidesosa halpojen vuokra-asuntojen kautta maksettavasta tuesta menee kotitalouksille, joiden tulotaso on keskiarvoa korkeampi.

Tukitapojen vaikutusten erot saattavat tulla näkyviin heikossa suhdannetilanteessa. Silloin
rakentaminen voi olla jäissä liiallisen pessimismin tai rahoituksen heikon saatavuuden takia. Näissä tilanteissa asuntorakentamisen ylläpitäminen julkisella rahoituksella voi olla suhdannepoliittisesti järkevää. Tällä hetkellä uusia asuntoja on valmistumassa ripeintä vauhtia vuosikymmeniin. Pienestä viilenemisestä huolimatta uusien asunnonrakennusprojektien aloitukset ovat yhä pystyneet korkeina. On siksi vaikeaa perustella tuettua asuntorakentamista tällä hetkellä suhdannesyistä.

3. ARA-tuki on sosiaalisesti epäoikeudenmukainen

Kohtuuhintaiset asunnot ovat epäoikeudenmukainen tukimuoto, koska se kohtelee samantuloisia kansalaisia eri tavoin niin kauan kuin tuettuja asuntoja ei riitä kaikille. Tuetun asunnon saaneet onnekkaat saavat enemmän tukea kuin samantuloiset, joiden täytyy vuokrata asunto vapailta markkinoilta. Esimerkiksi Helsingin kaupunki välittää vuosittain 3 000–4 000 asuntoa, kun jatkuvasti aktiivisia hakemuksia on yli 23 000.

Essi Eerolan ja Tuukka Saarimaan tekemän tutkimuksen mukaan vain kolmasosa kaupungin tarjoamasta vuokra-alennuksesta kohdistuu kahdessa alimmassa tulokymmenyksessä oleville. Asumistuesta sen sijaan kaksi kolmasosaa kohdistuu tähän ryhmään. Peräti viidesosa halpojen vuokra-asuntojen kautta maksettavasta tuesta menee kotitalouksille, joiden tulotaso on keskiarvoa korkeampi. Asumistuki siis kohdistuu sosiaalista asuntotuotantoa paremmin pienituloisille.

Tuki asukkaille on kaupungin vuokra-asunnoissa suurempi kuin yksityisissä vuokra-asunnoissa. Lähde: Eerola ja Saarimaa 2015.

Tuettuihin vuokra-asuntoihin valitaan asukkaat tulojen, varallisuuden ja tarpeen perusteella.
Asujien tuloja ei kuitenkaan tarkasteta ajan myötä. Näin ollen tuen kohdentuminen heikkenee, kun asukkaiden taloudellinen tilanne muuttuu. Tämä on ainakin osaselitys sille, että huomattava osa vuokra-alennuksista kohdistuu muille kuin pienituloisille. Asumistuki pienenee, kun tulot nousevat. Sen sijaan vuokralainen saa jäädä hyötymään alennetusta vuokrasta, vaikka hänen tulotasonsa nousee.

Lue EVA Analyysi tästä

Download: Asuntoja ahkerille -EVA Analyysi

Asuntoja ahkerille -EVA Analyysi

Näin varmistetaan kotien riittävyys työn perässä muuttaville. EVA Analyysin Asuntoja ahkerille on kirjoittanut ekonomisti Roger Wessman.

eva_analyysi_no_76.pdf, 325 KB

Lataa