Wienin malli ei tarjoa asuntopoliittista ratkaisua Asuntojen hinnat ja markkinaehtoisten vuokra-asuntojen vuokrat ovat nousseet ripeämmin kuin Helsingissä.
Analyysit

Wienin malli ei tarjoa asuntopoliittista ratkaisua

Wieniä on niin Suomessa kuin muualla maailmalla nostettu esiin esimerkkinä miljoonakaupungista, jossa asukkaille on onnistuttu tarjoamaan kohtuuhintaisia asuntoja. Asuntojen hinnat ja markkinaehtoisten vuokra-asuntojen vuokrat ovat kuitenkin Wienissä viime vuosina nousseet ripeämmin kuin Helsingissä ja halvat asunnot ovat enimmäkseen kaupungissa pitkään asuneiden käsissä, käy ilmi EVA Analyysista Asuntoja ahkerille.

Keskimääräinen vuokra wieniläisissä asunnoissa oli 8,25 euroa neliömetriltä
vuonna 2018. Wienissä 76 prosenttia asunnoista on vuokra-asuntoja. Neljännes on kunnan omistamia ja viidennes yleishyödyllisten osuuskuntien omistamia. Hiukan alle puolet (44 prosenttia) asunnoista edustaa siis sosiaalista vuokratoimintaa. Kolmannes asunnoista on yksityisten omistamia vuokra-asuntoja.

Selitys sille, että Wienin kaupunki on onnistunut tarjoamaan halvan vuokra-asunnon niin suurelle osalle asukkaista, löytyy suurelta osin historiasta. Kaupungin suuri osuus asunnoista on peräisin sotien väliseltä ajalta, jolloin kaupunki hankki omistukseensa merkittävän osan asunnoista. Uusia asuntoja kaupunki ei enää rakenna. Halpoja yksityisiä vuokra-asuntoja selittää pitkälti vuokrasääntely, joka koskee lähinnä ennen vuotta 1953 rakennettuja asuntoja. Myöhemmin rakennettujen asuntojen kohdalla sääntely koskee ainoastaan julkista tukea saaneita asuntoja.

Halvat asunnot ovat enimmäkseen kaupungissa pitkään asuneiden käsissä.

Sotien välissä hankittu asuntokanta ja vuokrasääntelyn piirissä olevat vanhat yksityiset vuokra-asunnot riittivät pitkään tyydyttämään asuntotarvetta, koska Wienin väkiluku ei kasvanut. Itse asiassa asukasluku on nykyisin alhaisempi kuin mitä se oli 100 vuotta sitten Itävalta- Unkarin keisarikunnan pääkaupunkina. Väkiluku oli korkeimmillaan yli kaksi miljoonaa, josta se asteittain supistui 1,5 miljoonaan 1990-luvun alussa. Wienissä on myös pidetty huolta asuntojen runsaasta tarjonnasta. Asuinmaat on kaavoitettu tehokkaaseen
käyttöön siten, että jokaista tonttineliötä kohden rakennetaan vähintään kolme neliötä asuinpinta-alaa. Kaupunki investoi vuosittain merkittävästi infrastruktuuriin tonttien kehittämiseksi.

Wienissäkin asumiskustannuksiin on alkanut kohdistua nousupaineita, kun vuosituhannen vaihteen jälkeen väestön määrä on kääntynyt reippaaseen kasvuun. Asuntojen hinnat ja markkinaehtoisten vuokra-asuntojen vuokrat ovat nousseet ripeämmin kuin Helsingissä.

Kaupunkiin nyt muuttavat joutuvat yleensä vuokramaan yksityisen vuokra-asunnon selkeästi kesimääräistä vuokratasoa korkeammalla markkinahinnalla.

Wien tarjoa myös selkeän esimerkin siitä, miten asumisen tukeminen pitämällä vuokrat alle markkinatason kohtelee asukkaita eriarvioisesti. Onnekkaimmat saavat asua selkeästi keskimääräistä alhaisemmilla vuokrilla vanhoissa asunnoissa. Vuokra-asunnon löytäminen ei ole vaikeaa toisin kuin Ruotsissa, koska sääntelyn ulkopuolella olevat yksityiset vuokra-asunnot muodostavat toimivan vuokramarkkinan, jossa vuokra tasapainottaa kysyntää ja tarjontaa. Vuokra voi kuitenkin olla tuplasti keskiarvoa korkeampi yksityisissä vuokra-asunnoissa. Toiset siis maksavat likimain samantasoisesta asumisesta korkeampaa hintaa kuin toiset.

Halvat asunnot ovat enimmäkseen kaupungissa pitkään asuneiden käsissä. Halvasta vuokrasopimuksesta ei helpolla luovuta. On halpaa jäädä asumaan tarvetta suurempaan
asuntoon, kun lapset ovat muuttaneet kotoa. Ei ole suuria kannustimia muuttaa viettämään eläkevuosia maaseudulle, kun vanha vuokra-asunto kaupungin keskustassa on hyvin halpa. Vuokrasopimuksia voidaan jopa siirtää perintönä lapsille. Halpoja asuntoja vapautuu siksi harvoin vuokrattavaksi.

Moni pienituloinen jää täysin ilman tukea samaan aikaan, kun monen kohtuullisen hyvätuloisen asumista tuetaan veronmaksajien rahoilla avokätisesti.

Vähimmäisvaatimus tuetun asunnon saamiseksi on, että on asunut Wienissä kaksi vuotta. Kun asunnon saannin kriteereitä täyttäviä on enemmän kuin tarjolla olevia asuntoja, kauemmin Wienissä asuneet saavat asunnon ensiksi. Kaupunkiin nyt muuttavat joutuvat yleensä vuokramaan yksityisen vuokra-asunnon selkeästi kesimääräistä vuokratasoa korkeammalla markkinahinnalla.

Tuki ei Wieninkään tapauksessa kohdistu kovin tehokkaasti pienituloisille. Moni pienituloinen jää täysin ilman tukea samaan aikaan, kun monen kohtuullisen hyvätuloisen asumista tuetaan veronmaksajien rahoilla avokätisesti. Yli puolet pienituloisista asuu yksityisissä vuokra-asunnoissa. Itävallassa ylikorkeat asumiskustannukset näyttävätkin olevan suurempi ongelma kuin Suomessa, ainakin Eurostatin tilastojen mukaan. Itävallassa 6,8 prosentilla väestöstä asumiskulut ylittävät 40 prosenttia tuloista. Suomessa vastaava lukema oli vain 4,3 prosenttia.

Asuntojen määrän kasvun kannalta Wien ei viimeisen vuosikymmenen aikana erotu edukseen verrattuna Helsinkiin. Helsingin asuntokanta on kasvanut hivenen ripeämmin kuin Wienin.

Lue EVA Analyysi tästä

Download: Asuntoja ahkerille -EVA Analyysi

Asuntoja ahkerille -EVA Analyysi

Näin varmistetaan kotien riittävyys työn perässä muuttaville. Asuntoja ahkerille EVA Analyysin on kirjoittanut ekonomisti Roger Wessman.

eva_analyysi_no_76.pdf, 325 KB

Lataa